Questione giuridica
Con la sentenza n. 6469/2025, la Suprema Corte di Cassazione ha affermato la sostanziale inefficacia del certificato di destinazione urbanistica (CDU) “omissivo” quale strumento idoneo a fondare il legittimo affidamento dei privati e degli operatori professionali.
Nel caso specifico, il CDU ometteva di segnalare la presenza di un vincolo idrogeologico di inedificabilità sull’area di proprietà del ricorrente, compromettendo il suo affidamento sulla possibilità di edificare nel lotto.
Vicenda
Il ricorrente aveva acquistato un terreno ritenendolo edificabile, in ragione dell’omessa indicazione nel Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), rilasciato dal Comune di Ghedi, di un vincolo di inedificabilità derivante dal Piano di Assetto Idrogeologico (PAI), già recepito nel Piano di Governo del Territorio (PGT) adottato.
Il Tribunale di Brescia aveva condannato il Comune a risarcire il ricorrente per oltre 230.000 €, mentre la Corte d’Appello di Brescia aveva ribaltato la decisione, ritenendo che l’efficacia del PGT (una volta approvato e pubblicato) fosse erga omnes e presunta come conosciuta da chiunque.
Ricorso in Cassazione
Il ricorrente originario ha impugnato la sentenza d’appello con due motivi:
- Contestava che il PGT avesse efficacia erga omnes, sostenendo che non era stato pubblicato sul BUR;
- Sosteneva che il CDU fosse fuorviante e che vi fosse un nesso causale tra il comportamento del Comune e il danno subito.
Entrambi i motivi sono stati dichiarati inammissibili:
- Il PGT era ritenuto approvato e pubblicato, con efficacia erga omnes;
- Il ricorrente non ha dimostrato con sufficiente precisione che la pubblicazione mancasse né che il CDU attestasse esplicitamente l’edificabilità;
- Inoltre, secondo la Corte, l’area risultava comunque già soggetta a vincoli del PAI, anch’esso efficace erga omnes.
Ricorso incidentale condizionato di ITAS MUTUA
ITAS MUTUA aveva contestato la validità della copertura assicurativa e lamentato l’omessa valutazione di alcune clausole contrattuali, ma il ricorso è stato assorbito, essendo stato rigettato quello principale.
Esito del giudizio
- Ricorso principale: inammissibile
- Ricorso incidentale: assorbito
- Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali in favore sia del Comune di Ghedi che di ITAS MUTUA.
Commento
La pronuncia in esame offre un’importante occasione per riflettere sulla centralità dell’attività di due diligence urbanistica nelle operazioni di acquisto immobiliare, soprattutto quando vi è in gioco l’edificabilità del bene.
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